2021 年 7 月 28 日

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分析師表示，新推出的 Pasir Ris 8 的多次價格調整在周末激怒了一些潛在買家，這可能會調整對郊區住宅項目的預期，尤其是當其他開發商重新審視自己的定價時。

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開發商 Allgreen Properties 和 Kerry Properties 以每平方英尺近 1,600 新元的平均價格（截至週日）售出高達 415 個單位，佔 99 年租賃綜合開發項目 487 個單位的 85%。單位的價格從每平方英尺 1,400 新元到每平方英尺 2,000 新元不等，買家包括組屋升級者和投資者。

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然而，一些潛在買家對一系列價格上漲感到措手不及，據稱週六發生了六輪向上修正。

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市區重建局（URA）發言人周二回應商業時報的質詢時表示：“市建局監控開發商的營銷和銷售行為，並在必要時調整政策以確保購房者的利益受到保護。出售的房產價格由開發商根據市場情況決定。”

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一位不願透露姓名的潛在買家告訴英國電信，當他週六深夜的預訂時間到來時，三居室單元的價格已大幅躍升至超過 190 萬新元，遠遠超出了他的預算。在發布週末之前，他獲得了該單位 1.5 至 160 萬新元的指示性價格。英國電信看到的價目表顯示，截至週日中午，七層 1,066 平方英尺的單位售價為 194.5 萬新元（每平方英尺 1,825 新元）。

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表達他的失望，他說：“我沒有得到一個好的（預訂時段）來確保我選擇的單位。其次，他們把價格提高了很多。如果我早點得到一個時段，我本可以得到一個好的價格和夢想中的家。”

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與此同時，據了解，截至週日，位於四樓的兩居室 721 平方英尺單位的售價為 145.9 萬新元，對於 99 年租賃項目而言，每平方英尺的價格超過 2,020 新元。

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Allgreen 的一位發言人表示，在全天的銷售發布期間審查價格是一種常見的市場做法。 “同樣，我們根據可用單元和堆棧的不同屬性，以及該銷售點的需求，對價格進行了多次審查，”發言人說，並補充說自周日以來，已經售出了一些單元。

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除了價格調整外，潛在買家還必須應對漫長的預訂過程。 Allgreen 告訴 BT，這是由於安全管理措施和當天早些時候預訂的壓倒性需求，導致後續買家的等待時間更長。

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一位不願透露姓名的分析師表示，開發商和經紀人低估了需求，可能最初將 Pasir Ris 8 定價偏低。他說，由於潛在買家的數量遠遠超過了單位數量，他們能夠通過提高價格來抓住這一勢頭。

該分析師將巴西立每平方英尺 2,000 新元描述為荒謬，並補充說：“這是中央商務區和黃金地段的一些公寓的價格。”

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花旗分析師 Brandon Lee 的一份報告稱，Pasir Ris 附近現有 99 年租賃地契開發項目的單位最近以較低的價格成交，例如 944 個單位的 Coco Palms，每平方英尺 1,200-1,300 新元，以及 912 個單位的 d'Nest每平方英尺 1,100-1,300 新元。 Lee 先生估計 Pasir Ris 8 的住宅單位的 PBT（稅前利潤）利潤率為 12-13%，基於每平方英尺約 1,350 新元的盈虧平衡點。

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分析師表示，雖然一天內多次提價並不常見，但並非聞所未聞。英國電信從消息人士處獲悉，去年 11 月發布週末售出 120 套中的 115 套的 The Linq @ Beauty World 也經歷了多輪價格調整。

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房地產代理公司 SRI 的管理合夥人 Ken Low 回憶說，在 2012 年至 2013 年市場活躍時，通常是針對大眾市場項目，在一天內看到多次價格上漲。這是在總償債比率（TDSR）生效之前。他將這筆交易描述為最終是自願買家和自願賣家之間的交易，他說：“開發商只在註冊期間給出指示性價格。買家希望獲得最便宜的單位但這取決於他們的投票運氣。”

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劉先生還指出，發展商通常在一到兩年內逐漸提價，但當面對壓倒性的興趣時，可能會在短期內提高價格以達到目標利潤率。

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Showsuite 諮詢公司負責人 Karamjit Singh 表示：“我們正在經歷市場的過渡階段，即看到房屋價值重新定價。這是基於對新加坡復甦前景的強烈信心以及對房屋投資的信心新加坡是一個偉大的財富保護者。”

他補充說：“意識到這一點的開發商最近也在對土地進行最高出價，這表明下一代新房的價格將出現新的上漲。”

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然而，他補充說，在某個時候，房地產市場的增長速度一旦被誇大，就會“自然地放緩”。

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新加坡國立大學房地產與城市研究所副所長李乃嘉說：“這改變了我們對郊區定價的假設。過去，我們認為它是每平方英尺 1,400 至 1,500 新元，但現在看來買家有高達每平方英尺 2,000 新元的胃口。”

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雖然最近開發商在政府土地銷售（GLS）計劃下對兩個地塊（宏茂橋大道 1 號和 Lentor Central 各一個）的土地出價似乎很高，但“似乎出價是合理的，而且開發商有很好的視野市場”，他補充說。

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例如，本月，國浩置地以 7.841 億新元或每平方英尺每平方英尺 1,204 新元的領先出價結束了 Lentor Central 99 年租賃地塊住宅（第一層商業）的國家招標。 PropNex Realty 強調，該開發項目的潛在售價可能從每平方英尺 1,950 新元到 2,000 新元不等。

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就 Pasir Ris 8 而言，分析師指出需求被壓抑，因為今年中部以外地區 (OCR) 的私人住宅項目很少推出。迄今為止推出的項目包括直落古樓的 J@63 和兩個執行共管公寓 (EC)，Provence Residence 和 Parc Central Residences。

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Pasir Ris 8 的魅力背後還有一個多功能開發項目的便利性，因為它與一個 260,000 平方英尺的購物中心和一個巴士轉換站相連；它也停在巴西立地鐵站旁邊。

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引用的另一個因素是市場上未售出單位的庫存減少。

市區重建局的數據顯示，截至 2021 年第二季度末，未售出、未完工的私人住宅數量為 19,384 套。

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劉先生說：“市場供應處於危險的低位，這就是價格大幅上漲的原因。”

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分析師表示，在 Pasir Ris 8 的出色表現之後，該地區其他現有項目的價格可能會向北移動，並指出可能的候選項目，例如淡濱尼的 Sim Lian's Treasure 和 CEL Development 的 Parc Komo。

花旗的李先生表示，開發商對新項目和現有項目的更高定價預期，以及 2021 年下半年的強勁銷量，“可能會增加政策風險”。

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劉先生一方面希望在 OCR 擁有住宅項目的開發商利用這個機會提高價格。 “隨著巴西立的交易價格超過每平方英尺 2,000 新元，大多數開發商會覺得他們的單位現在被低估了，”他說。不過，他補充說，他們不太可能大幅提高價格。 “我認為我們可以看到第一次減產會增加約 2% 到 3%。”

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Singh 先生說：“在 Pasir Ris 8 的案例中，市場重新定價的轉變表現得相當顯著，因為它靠近（地鐵）站和購物中心的獨特組合產品。然而，對於通用項目來說，這將是漸進的和細分市場。”