2021 年 7 月 27 日

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在密集的新加坡，許多人渴望擁有私人有地住宅。

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根據市區重建局（URA）的數據，在截至 2021 年第二季度的 20 年間，私人有地住宅的價格上漲了 101%，超過了私人非有地住宅價格上漲 77% 的漲幅。然而，在 10 年的時間範圍內，非有地住宅的價格漲幅超過有地住宅。

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為方便起見，有地住宅不能建在作為綜合開發項目的一部分的公寓，這些公寓直接連接到購物中心和地鐵站。但隨著捷運網絡的擴展和郊區的辦公室、商店、醫療設施和學校等便利設施的建設，住在遠離市中心地區的有地住宅越來越不方便，無論是北部的三巴旺還是樟宜。東。

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從投資的角度來看，私人有地住宅可能不如公寓，因為後者的收益率通常更高。一些公寓的總收益率可能超過 2%，而有地住宅可能很難獲得這樣的收益率。

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根據先例，公寓的所有者，無論是永久業權還是租賃權，都可能從成功的集體銷售中獲得意外收穫，而有地住宅的所有者不太可能從集體銷售中獲利。

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整體銷售充滿不確定性，整體過程可能會很乏味，但與在轉售市場上單獨銷售單位相比，個人業主可能會從成功的集體銷售中獲得超過 20% 的溢價。

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如果新加坡作為避風港的吸引力增加，那麼外國對這裡房屋的購買興趣是否會導致公寓的表現優於有地房產？除聖淘沙灣外，外國人在購買有地住宅時面臨限制，同時可以自由購買公寓單位。

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對於業主居住，可以在一些公寓中擁有廣泛而令人印象深刻的設施與在有地住宅中擁有自己的私人花園之間取得平衡。

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人們可以創造性地重新設計公寓的內部，並可能通過組合房間來改變配置。但是，有地房產提供了更大的改造空間，但要遵守監管準則，以便獲得根據居住者需求量身定制的房屋。整個結構可以拆除並重建為一個獨特的家。

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雖然與有地住宅相比，購買共管公寓所需的絕對金額可能較少，但能夠負擔得起幾百萬美元的本地買家可能會被有地住宅所吸引，因為它們通常每平方英尺可建造面積更便宜。

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在加東的永久業權住宅物業上花費 4 至 500 萬新元可以購買約 2,000 平方英尺空間的新建公寓單元或可能兩倍空間的新建排屋。

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大流行的影響

隨著 Covid-19 大流行，人們在家裡待的時間越長，他們可能希望獲得有地住宅通常提供的更大空間。人們也可能不希望像在公寓生活中那樣共享公共設施。

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在美國和英國等國家，疫情導致一些人從市中心的小公寓搬到郊區有更多內置空間和充足土地的有地住宅。

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由於大流行，這裡的有地住宅價格表現強勁。根據市建局第二季度的數據，有地房產的價格比一年前上漲了 12% 以上。

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有地住宅還是無地住宅的價格上漲可能取決於兩股力量，這兩種力量向相反的方向拉動。

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相對稀缺將有助於支撐有地住宅的價格。在政府土地銷售和私人住宅用地的整塊銷售中，主要集中在非有地住宅領域，有地住宅的比例一直在下降。

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直到九十年代後期，在居住在私有財產中的居民家庭中，居住在有地住宅中的人數多於公寓和公寓。

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到2010年，居住在公寓和公寓的居民家庭數量為132,000戶，是居住在有地住宅的64,900戶居民家庭數量的兩倍。

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去年，在居民家庭中，共有22.01萬人居住在公寓和公寓中，是居住在有地房產中的6.84萬人的3.2倍。

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2010 年至 2020 年間，私人非有地住宅的存量增長了 61%，從 188,500 間增加到 302,767 間，而私人有地住宅的存量增長了 5%，從 69,743 間增加到 73,273 間。

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在2021年下半年政府售地計劃的私人住宅用地中，確認清單上的四個用地和儲備清單上的六個用地均為非有地住宅。

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除了武吉三巴旺，很少有開發商擁有任何土地儲備在這裡建造有地住宅。

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在最近的一份研究報告中，星展銀行研究部將武吉三巴旺稱為土地儲備之王，並估計該集團擁有 240,000 平方米的土地儲備，用於“令人垂涎的”有地住宅。

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家庭規模縮小

另一個方向的推動力是家庭規模的縮小，這可能會減少對有地住宅的需求。較小的家庭可能對有地住宅提供的較大空間的需求較少。

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平均居民家庭規模從 2000 年的 3.7 戶減少到 2010 年的 3.5 戶，再到 2020 年的 3.22 戶。

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一人和兩人住戶的數量從 2010 年佔居民住戶的略高於 30% 上升到 2020 年的接近 40%。

2020 年，有地住宅的平均家庭人數為 4.38，而公寓和公寓的平均家庭人數為 3.29。

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新加坡最新的人口普查數據顯示，單身和沒有孩子的夫婦比例增加，生育率下降，這可能意味著平均家庭規模可能進一步縮小。

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那些沒有孩子的人會選擇住在有地住宅嗎？老齡化人口（65 歲以上的人口比例從 2000 年的 7.2% 上升到 2010 年的 9% 到 2020 年的 15.2%）將如何影響所需的房屋類型？

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也許年輕的家庭想住在年邁的父母附近，但不想住在一起。建屋局有補助金和優先計劃，例如鼓勵大家庭彼此靠近，這已被證明是受歡迎的。

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經濟增長、家庭收入增加、基礎設施改善和政治穩定等基本面可以推動這裡住宅市場所有細分市場的長期表現。

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相反，房產降溫措施會對私人有地和非有地住宅產生不利影響。

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即使人們採用更精通數字技術的生活方式，他們也需要房屋。不過，偏好將根據家庭規模、生活方式優先事項和家庭構成而變化。購買是自住還是投資也很重要。

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這些偏好將決定那些有資格購買私人有地住宅並負擔得起的人是走有地還是非有地住宅。

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對於許多人來說，購買住宅單位是一件大事，不同於購買其他類型的房產或其他投資。

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隨著時間的推移，有地或無地單位是否能提供更好的資本優勢很重要，但與家庭的情感聯繫也很重要。